逆權侵佔

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逆權侵佔(英文:adverse possession)係普通法概念,指地產,非業主唔經原業主同意,長年佔用對方土地,一超過法定時限,原業主興訟時限就終止,該佔用者,可以成爲笪地合法新業主,唔使付出任何代價。

敵意佔有[編輯]

逆權侵佔要符合「敵意佔有」(hostile)嘅要素。佔有者不單止要持續實質佔有有關土地,而且重要顯示敵意佔有嘅意圖,例如整個門鎖、圍欄、門牌、人為耕作等。如果土地使有者相信原業主容許他合法進入該地(例如租用),咁佔有意圖就唔成立。如果不完全符合「敵意佔有」嘅條件,例如聲稱打算交租但長年搵唔到人交租嘅情況,就唔可以以逆權侵佔理由成為該土地嘅合法業主。

善意同惡意[編輯]

一啲普通法地區唔容許惡意佔有人(malice)以逆權侵佔為由成為新業主。所謂「惡意佔有」,係指佔有者應該知道有關土地已經俾人敵意佔有(即係睇見人哋整咗個門鎖、圍欄、門牌、或掛起「閒人免進」等),不論喺妄顧呢啲事實,又或者毀壞或移除呢啲標記,仍然長期佔有該地。

喺呢啲司法區,並非惡意而敵意佔有人仍然合符逆權侵佔嘅要素(例如買錯屋住錯屋嘅情況),佢仍然可以用呢條法律成為合法新業主。

一啲司法區要求敵意佔有人證明佢有善意,否則逆權侵佔無效。所謂善意包括:

  • 交土地稅,同作為房地產擁有人要交嘅;或
  • 其他行為顯示,佔有人真係相信有權佔用嗰個地方(right to claim

道德理由[編輯]

因為土地擁有權興訟時效係有限嘅,所以先有「逆權侵佔」。呢個興訟時效一般係12年,而呢個時效可以由明文法指定或改變。

如果興訟時效係無限制嘅話,咁任何土地擁有人都無法安心,因為任何土地可能喺幾百或甚至千幾年前,都有佢嘅合法擁有者,佢哋後人都可以告個現有土地擁有人,現有土地擁有人,就要面對無窮無盡嘅法律風險,咁會危害到私有產權嘅穩定性。

呢個理由,同其他普通法訴訟有限興訟時效,係一致嘅。

應用於領土紛爭[編輯]

因為興訟時效限制適用於私人土地紛訟,咁興訟時效限制適用於處理領土紛爭亦理所當然。

國際法,任何國家若確信佢國土畀人敵意佔有,就有責任提出正式抗議(唔使告人,但抗議要備案)。若然超過咗時限,都無抗議或告人哋,國際法就唔可以話該佔有係非法,佔有國就自然成為合法擁有者。

案例[編輯]

香港[編輯]

根據香港1945年成文法時效條例》第347章,第7條及第17條,任何人士(包括惡意佔有者)無間斷佔用官地60年,香港政府就會冇咗嗰塊官地嘅追索權[1]

  • 香港終審法院第一個判決 FACV1/1997 中確定,Wong Tak Yue 因為只係話搵唔到註冊業主,先去無交租佔用元朗洪水穚一址,但因為佢在畀法院嘅誓章中表示佢有意交租,所以佢佔據嘅意圖唔成立,「逆權侵佔」亦都唔成立。

出面網頁[編輯]

八旬村婦獲終審法院 裁定以逆權侵佔,從業主恒基地產 手中獲得12萬方呎大埔 滘松園農地的業權