南灣整治計劃

南灣（讀「環」）整治計劃（英文：Nam Van Development Company, Ltd.），簡稱南灣發展，成立於1991年，股東為何鴻燊、前澳門特首何厚鏵(當選後已退出)、澳門商人蕭德雄、吳立勝、史鐵生、律師華年達等人，也有中資和葡資公司代表。

南灣湖工程費用是澳門最大的發展工程，由中國澳門地區、葡國及中國內地資金組成的財團南灣發展有限公司，耗資達110億葡幣（14億美元），在澳門南灣發展一個劃時代的工程項目名為「南灣湖」。整項工程分三期進行，完成後將提供豪華酒店、辦公大樓及住宅樓宇等大型建築設施，並附設地下停車場。「南灣湖」總面積達130公頃，包括兩個人二湖，令澳門半島的總面積亦增加了兩成，填海工程所用的沙泥更達六百萬噸。工程劃分為五個區域，共提供四十六個發展地段，其中十五個地段的支配權屬政府。

背景

1981年，澳葡政府提出南灣整治計劃，但係當時攞唔到支持。

1980年代尾，重新提出「玫瑰園計劃」，將原來最靚嘅南灣填海造地成新發展區，重分別圍出兩個人工湖南灣湖同西灣湖。

1991年，澳門總督文禮治透過第69/91/M號訓令，核准《南灣海灣重整計劃之細則章程》，訓令嘅法律地位就類似而家嘅行政法規（因為澳葡政府係行雙立法制），就等同呢區嘅法定城市規劃。「玫瑰園計劃」涉及面積去到一百七十五公頃，其中八十公頃係兩個人工湖，其餘土地都用來做商住混合樓、停車場、旅遊同文化休憩設施。由於當年澳葡政府財政緊絀，填海工程由承批公司出錢嚟整，搞掂之後再批返部分土地使用權，但同樣要向政府申請批租地同畀溢價金。

1991年，澳門旅遊娛樂有限公司總經理何鴻燊牽頭，同中資、葡資合組「南灣發展有限公司」攞到呢個大型基建合同，總投資一百三十億葡幣左右。填海工程搞掂之後，政府擁有百分之十五嘅地，當局又應承以四十三億批出一百二十六公頃土地（包括湖面、廿公頃商住用地）。但係之前中方一直認為批地溢價金過低，有賤價批地嘅成份，要求提高地價，但係葡方冇理會。

1992年7月，澳葡政府最終響動工禮前兩日刊登《澳門政府公報》，試圖先斬後奏，搞到中方好嬲導致「南灣批地風波」出嚟。事後中方發表強硬聲明，話澳葡政府響土地小組達成協議之前作出批地承諾，唔符合《中葡聯合聲明》嘅規定，所以中方唔會承認。同時話溢價金遠遠低於市價，嚴重損害咗未來特區政府同澳門居民嘅利益，對此中方深表遺憾。

1992年7月8號，動工典上中方官員全部拒絕出席以示抵制。

1992年底，經過多個月嘅拉鋸，南灣發展公司最終同意向政府交還百分之嘅廿五地段，按新溢價金標準嚟畀三十億葡幣地價。

1993年，經幾波折，工程預算已經升到一百九十億。

1990年代，工程完成之後，政府將填海所得土地部份批租畀南灣發展有限公司，政府保有其中九幅（C2、C7、C13、C14、C15、C16、D1、D3、D4）。1999年12月20號主權移交之前，政府將D1批畀澳娛起旅遊塔，將C13起新嘅立法會大樓、C14用來起終審法院同中級法院大樓。

2001年，澳門主權移交之後，特區政府以C7地段同力創建築置業公司交換鄭家大屋業權。

2001年後，南灣發展公司逐步將十三幅土地轉移到旗下多間以「X景灣」開頭嘅建築置業公司，呢啲分公司嘅領導層同母公司完全一樣，相信係方便日後將土地轉賣。

2007年，南灣發展公司將C12地段轉賣畀嘉里建設，將D2地段轉賣畀信德集團，將C9地段大部份業權轉賣畀仲量聯行子公司領盛投資管理有限公司。

2009年，南灣發展公司將C7嘅土地業權嘅百分之七十五，以九億轉賣畀中國星主席向華強，集團同時擁蘭桂芳酒店同隔離一幅住宅地皮。

2013年，特區政府宣佈C2用來起初級法院大樓，剩返C15、C16、D3、D4四幅地未用，而政府一直冇公開有關土地用途，亦冇宣示政府擁有呢四幅南灣湖土地嘅訊息。

分區

成個南灣海灣重整計劃分咗五區：

• A區響亞馬喇前地到南灣大馬路對開十二幅地（A1到A12）；
• B區後來納入新口岸新填海區，即係而家嘅皇朝區；
• C區由立法會到西灣湖一帶加埋十七幅地（C1到C17）；
• D區就係孫逸仙大馬路以南五幅地（D1到D5）；
• E區主要係擴闊南灣大馬路同用嚟做湖濱休憩空間，冇規劃建設用地。

A區

共12塊土地地段（A1至A12），共536,829平方呎，用作發展住宅、酒店、商店及寫字樓； 位於亞馬喇前地至南灣大馬路對開，共12塊土地地段（A1至A12），共536,829平方呎，主要用作發展住宅、酒店、商店及寫字樓；透過刊登於1994年7月27日《澳門政府公報》第30期的第89/SATOP/94號批示至第99/SATOP/94號批示，以及刊登於1996年1月17日《澳門政府公報》第3期的第8/SATOP/96號批示，確定南灣發展股份有限公司於1993年5月28日提交的申請，將A區第一號地段至第十二號地段的租賃權利轉移。及後，地段上的項目逐一建成。

B區

共12塊土地地段（B1至B12），共767,250平方呎，用作發展住宅、酒店、商店及寫字樓，設有大型休憩公園。

於1993年4月26日，曾透過第57/SATOP/93號批示，將B區的6個地段（B/b、B/f、B/g、B/i、B/j及B/l的地段）以租賃形式批給南灣發展股份有限公司。

於2000年9月6日，透過刊登《澳門政府公報》第36期的第68/2000號至第71/2000號運輸工務司司長批示，確定南灣發展股份有限公司於1993年8月31日提交的申請，將B區的B/b、B/f、B/g及B/l地段的租賃權利轉移。

然而，於上指批示刊登不久後，基於賭權開放，政府希望將B區讓給獲批賭牌的博彩公司（例如“永利”、 “美高梅”等），經多次協商後，於2002年11月29日，承批人最後將上指B區的B/b、B/f、B/g及B/l全部地段放棄，惟有關批示（第33/2004號至第36/2004號運輸工務司司長批示）僅於2004年4月14日刊登於《澳門政府公報》第15期。

C區＆Ｄ區

Ｃ區共17塊土地地段（C1至 C17），共590,004平方呎，用作發展住宅、酒店、政府建設、商店及寫字樓；D區共五塊土地（D1至D5）共355,103平方呎，用作發展住宅、酒店、商店及寫字樓。經常合稱為C、Ｄ區。

由立法會至西湖灣一帶，據當時資料顯示，為著能夠將已完成的區域加快發展、使土地利用後能被使用及轉為確定批給，並配合當時的融資市場，南灣發展股份有限公司於1994年10月12日向澳門政府提出申請，將C區獲批給的地段，分別轉讓給不同的公司。僅於2001年，透過第80/2001號至第90/2001號運輸工務司司長批示（刊登於2001年9月12日《澳門政府公報》第37期），才確定南灣發展股份有限公司的申請。

2010年7月份，政府曾舉辦“南灣C、D區作概念性規劃徵集活動”，並收集了19份概念設計方案。於2011年， 時任工務局城市規劃廳廳長劉榕更指出，"預計今年內可公佈新方案"，然而，政府從未將最終規劃方案公佈，使承批人無法利用土地。

E區

分為A、B兩部分，共27,878平方米，用作建設大道及大型停車場服務。

主要是擴闊南灣大馬路及用作湖濱休憩空間，分為A、B兩部分，共27,878平方米，用作建設大道及大型停車場服務。該區填海及土地利用已完成，並並透過第37/2002號運輸工務司司長批示（刊登於2002年5月22日《澳門政府公報》第21期），納入澳門特別行政區私產。何鴻燊博士大馬路、南灣湖景大馬路及區華利前地，屬分層所有權制度，作商業及停車場（政府總部多層停車場）用途的第一座建築物及作公眾停車場（南灣多層停車場）用途的第二座建築物的所有權均屬於澳門特別行政區。